מסלולי מיסוי על השכרת דירות מגורים – ליחיד פרטי
בישראל, קיימים שלושה מסלולי מיסוי עיקריים ליחידים המשכירים דירות מגורים לשכירות ארוכת טווח (למגורים, לא לעסק). כל יחיד יכול לבחור את המסלול המתאים לו בכל שנת מס, בהתחשב בהיקף ההכנסות, מספר הדירות והמשמעויות הכלכליות:
1. פטור חלקי ממס עד לתקרת הכנסה
- בשנת 2025 תקרת הפטור עומדת על 5,654 ₪ לחודש.
- אם ההכנסה החודשית אינה עולה על התקרה – כל ההכנסה פטורה ממס.
- אם ההכנסה עולה על התקרה – ניתן ליהנות מפטור חלקי בהתאם לנוסחה ליניארית, אך לא ניתן לנכות הוצאות.
- אין הגבלה על מספר הדירות, אך התקרה חלה על סך ההכנסות הכולל מהשכרות למגורים.
2. מס מופחת בשיעור 10%
- חל על כל הכנסה מהשכרה למגורים, ללא תלות בגובה ההכנסה או במספר הדירות.
- אין אפשרות לניכוי הוצאות כלשהן.
- מתאים למי שההכנסה גבוהה מהתקרה בפטור אך אין לו הוצאות מהותיות.
- יש להגיש דיווח ותשלום תוך 30 ימים מסוף שנת המס (לרוב דרך טופס ייעודי באתר רשות המסים).
3. שיעור מס רגיל (חייב בדיווח שנתי)
- המס מחושב לפי שיעור המס השולי של היחיד (יכול להגיע עד 50% כולל מס יסף).
- ניתן לנכות הוצאות מוכרות מההכנסה (פחת, דמי ניהול, שכר טרחת עו"ד, תיקונים ועוד).
- לרוב משתלם רק אם קיימות הוצאות רבות או כאשר מדובר בהכנסה שולי נמוכה.
- חובה לדווח בדו"ח השנתי למס הכנסה.
חשוב לדעת – יש הוראות מיוחדות למצבים בהם אדם שוכר דירה ומשכיר דירה יחידה שלו וחישוב מס מקל. כמו-כן, למסלולים הנ"ל יש משמעויות במקרים של מכירת הדירה שהושכרה לרבות לעניין פחת אשר עשוי להגדיל את השבח של הדירה במיסוי מקרקעין (להבדיל מפחת שמקטין את הרווח במס הכנסה). לכן, חשוב מאוד לדעת אלו מסלולים לבחור וכן לקחת בחשבון את השלכות המסלולים על מס השבח כאשר הדירה תימכר בעתיד.
