הוראת ביצוע בענין הוצאות השבחה

ביום 16.1.25 פרסמה רשות המיסים תוספת להוראת ביצוע ביחס לאסמכתאות על הוצאות להשבחת דירה קרי שיפוץ הדירה.

סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, בין היתר, כי יותרו בניכוי לשם קביעת השבח כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתם של המקרקעין הנמכרים.

ישנם מקרים רבים שהמוכר לא שומר קבלות וחשבוניות ביחס להוצאה שהוציא לשיפוץ הנכס/דירה ואז נתקל בסירוב של מיסוי מקרקעין להכיר בהוצאה שכזו. משמעות אי הכרה בהוצאות ההשבחה הינה הגדלת השבח של הנכס/הדירה מכאן תשלום מס שבח גבוה יותר למוכר.

על-כן, יש חשיבות וצורך מצד המוכר, שמיסוי מקרקעין יכיר בהוצאות שהמוכר הוציא להשבחת/שיפוץ הנכס/דירה.

התוספת הנ"ל מבחינה בין מצב שיש לנישום הוכחות להשבחה, כמו הסכם עבודה עם קבלן שיפוצים ומסמכים המעידים ששילם (למשל חשבון בנק וכו') לבין מצב שאין ברשות הנישום הסכם או הוכחה לתשלומים.

​חלק מהמקרים נופלים באפשרות השנייה.

​בעבר נציג מסמ"ק סירבו להכיר בהוצאות שאין להן אסמכתאות. החידוש בתוספת מינואר 2025 הינה שמקרה בו הנישום לא עומד בנטל ההוכחה (למשל אין הסכם עם קבלן שיפוצים ואין אסמכתאות לתשלומים) ובביקור בדירה תעד המפקח את עבודות הבניה והעריך את שנת ביצוע העבודות אזי:

1. ככל והבניה נעשתה לפני ,1/1/2014 יותר בניכוי ככלל, סכום עלויות הבניה לפי שנת הבניה המוערכת על בסיס מחירון ואומדנים מקובלים בענף הבניה (להלן: המחירון) וזאת ללא מע"מ וללא רווח קבלני בשיעור 15%. באפשרות המפקח, לדרוש מהמוכר במקרים חריגים להמציא אישור רו"ח כי ההוצאה לא נדרשה ולא תידרש כהוצאה בהתאם לפקודת מס הכנסה או במכירת נכס אחר וזאת כתנאי להתרת ההוצאה. ככל ובמקרים אלו לא יומצא האישור, יותרו בניכוי רק 2/3 מההוצאות כאמור.
2. ככל והבניה נעשתה אחרי 1/1/2014 והמוכר המציא אישור רו"ח כי ההוצאה לא נדרשה ולא תידרש כהוצאה בהתאם לפקודת מס הכנסה או במכירת נכס אחר, יותרו בניכוי רק 2/3 מעלויות הבניה כאמור לעיל (בהתאם למחירון ללא מע"מ וללא רווח קבלני).
3. ככל ולא יומצא אישור רו"ח כאמור, וככל והמוכר לא הביא נימוקים ראויים מדוע אינו יכול להמציא האישור הרי שלא יותרו כלל בניכוי עלויות בניה כפי שהתבקשו בשומה העצמית.

חשוב ככול ומי מכם נופל לאחד מהמקרים הנ"ל והוא מכר דירה והוצאותיו לא הוכרו על-ידי מיסוי מקרקעין, קיימת בידיו זכות, בכפוף לתנאים נוספים שבחוק לרבות מועדי הגשת בקשת תיקון שומה וכו', לנסות שהוצאות השבחה/שיפוץ שלא הוכרו לו בעבר יוכרו כעת ובכך יקבל המוכר/הנישום החזרי כספים מרשות מיסוי מקרקעין.

​מדובר בהחזר כספי של אלפים ואף עשרות אלפי ₪, שניתן לקבל ממיסוי מקרקעין